НОВОСТИ
Программа «доступного» жилья или миф о доступном жильеИдея помогать украинцам в получении собственного жилья - не нова и имеет длинную европейскую традицию. Однако те извращенные формы, которые она приняла в украинских реалиях, зародились давно - в период кризиса 2008 - 2009 гг. «Прародителем» идеи достраивать заброшенные сстроения или здания, которые банкротятся, за счет государства (или как минимум при его активной поддержке), пришла в голову самим строителям. И из-за их необычных лоббистских возможностей в парламенте приобрела форму закона о борьбе с кризисом в строительной отрасли. Сначала план состоял в том, чтобы государство постепенно выкупило отсутствующие квартиры в недостроях, а потом распоряжалась полученным жильем по своему усмотрению. Например, раздавало бы льготникам. Первоначально предполагалось выкупить квартиры с 70%, затем с 50%, и, наконец, с 30% готовностью. Часть программы была успешно реализована к концу 2009 года.Однако уже к концу работы предыдущего правительства, стало понятно, что проект слишком уж «топорный». Поэтому было решено «привязать» доведение до ума недостроев к программе льготного обеспечения граждан жильем. Схема получения «доступного» жилья, которая была предложена в 2010 году за счет достройки недостроенных квартир, очень проста: 70% стоимости будущей квартиры платит человек, 30% - государство. Если бы все происходило честно, то со стороны выглядело бы довольно абсурдно. Квартиры, которые правительство фактически покупает для льготников - участников программы - это итог беспорядочной работы застройщиков-неудачников. То есть вместо того, чтобы обанкротить компанию, продать дом с молотка и дать возможность новому, более успешному инвестору самостоятельно вести бизнес и выставлять рыночные цены на свои квадраты, государство помогает полуживым фирмам, которые не оценили свои силы и не сумели достроить даже коробку здания. Перечень застройщиков, участвующих в программе «Доступное жилье», свидетельствует о том, что в роли «неудачников» выступают едва ли не лучшие компании страны. Вопрос о том, как они попали в заветный список, и почему именно эти конкретные недострои стали объектами, в которых продаются «доступные» квартиры - остается открытым. Сплетники поговаривают, что пакет льгот, сопровождавший участников в масштабном госпроекте, мог обойтись «высоким договаривающимся сторонам» в 20 - 30% стоимости тех виртуальных квартир, которые они готовы были достроить на благо государства и малообеспеченных украинцев. Даже при минимальной по сравнению с рынком заявленной себестоимости возведения квартир. Бороться есть за что. Кроме того, что компании в условиях низкого спроса на рынке фактически гарантированно получают людей, вводят в эксплуатацию уже построенные квартиры (снижая свои репутационные риски), получают стабильные финансовые потоки на счетах. Для «доступных» застройщиков законодательством предусмотрен еще целый ряд льгот. Во-первых, поставки стройматериалов и оказания строительных услуг для компаний, которые строят «доступное» жилье, не облагается НДС. Т.е. 20% от стоимости объекта можно при желании просто положить в карман. Во-вторых, лакомым куском является норма Земельного кодекса, который позволяет отводить землю под «доступное» жилье без конкурса (читай: по минимальной цене). При большом желании эту норму можно использовать и для постройки окружающей «доступный» комплекс инфраструктуры. Что реально уменьшит затраты застройщика, увеличив маржу прибыльности. В-третьих, вместо 10-15% традиционного перевода построенных квартир в муниципальные фонды соцжилья, «доступные» застройщики смогут расстаться только с 4% построенных жилищ. Все это настолько «привлекло инвесторов», что на рынке стали появляться компании, которые покупают потенциальных получателей госпомощи ради участия в этой схеме. Вне зоны доступа Формально, кроме «бедных» застройщиков, в ходе реализации программы «Доступное жилье» власти должны были бы удовлетворить и хотя бы часть потребностей граждан, ожидающих улучшения жилищных условий. На практике это не так. Во-первых, рассчитывать на «льготу» в виде 30% помощи государства для покупки квартиры могут только официальные «очередники». Как утверждают очевидцы, желавшие получить квартиру за счет государства, рамки отбора весьма туманны. Если квартиру ищет семья из двух человек, то оба они должны в течение 3 лет стоять на квартирном учете по месту проживания (да еще и быть там прописаны). Предпочтение отдается социально незащищенным категориям (инвалидам, родителям с детьми и т. д.). Без «подмазки» своей очереди на право самостоятельно выложить за квартиру 70% ее стоимости можно ждать годами. Подстегивает к «решительным действиям» будущий рост цен на недвижимость, который рано или поздно восстановится. А это значит, что и цена на достройку квартир, и объем «представительских расходов» будет только увеличиваться. Открытого списка «очередников» нет, проконтролировать, кто и как за ним передвигается другие участники очереди не имеют возможности. Во-вторых, претенденты на госквартиру должны иметь доход не выше четырех среднемесячных зарплат по региону (10 тыс. грн в среднем для страны). Но при этом и быть достаточно платежеспособными, чтобы выложить все 70% стоимости квартиры единовременно, или иметь возможность взять кредит в Сбербанке по 16% годовых на 20 лет под эту программу. Допустим, речь идет о «средней» квартире в 50 кв. м в Киеве стоимостью 400 тыс. грн (8 тыс. грн за квадрат), из которых 120 тыс. грн предоставит государство на льготных условиях. Если предположить, что из недостающих 280 тыс. грн у гражданина есть хотя бы 10% (28 тыс. грн), то потребность в кредитных средствах составит 252 тыс. грн. Если квартира продается в действительности дороже, чем по 8 тыс. грн за кв. м, государство предоставит пропорциональную компенсацию. Аналогичная история - если квартира больше, чем 21,5 кв. м на члена семьи + 10,5 кв. м на семью. Для простого расчета суммы ежемесячного платежа, воспользуемся кредитным калькулятором на сайте Ricardo.com.ua (первый, «выпал» в поисковике по запросу «кредитный калькулятор»). Согласно этим расчетам, в зависимости от способа погашения займа (аннуитет или классическая схема), ежемесячные платежи должны составлять не менее 3,5 - 4 тыс. грн. В идеале, кредитный платеж не должен превышать 30-40% дохода гражданина. Но в реальности украинцы берут кредиты, которые «вытягивают» из них до 70% ежемесячных денежных поступлений. В среднем, чтобы взять такой кредит, зарплата должна составлять не менее 8 тыс. грн. (Но и не более 10 тыс. грн. - Условие программы!). Много ли таких граждан среди очередников? Не спешите отвечать утвердительно - «Сбербанк» принимает только официальные справки о зарплате. А Госстат, как известно, не знает таких высоких «белых» зарплат нигде, кроме авиационной отрасли. Нет сомнений, что авиаторов в полуторамиллионном списке «очередников» единицы. Но даже для таких кандидатов условия не лучшие. Причина - дефицит выделенных правительством на программу денег. Изначально планировалось, что в течение 2010 - 2017 гг. в рамках программы «Доступное жилье» будет построено и куплено 265,8 тыс. квартир общей площадью 16600000 кв. м. Общий объем расходов на программу в течение всего срока должен был составить 88500000000 грн. Из них государство должно потратить 23,2 млрд грн. (26%), местные бюджеты 5,5 млрд грн. (6%), а остальные средства вложили бы граждане (59,8 млрд грн). По расчетам комитета ВР по вопросам строительства, градостроения, ЖКХ, чтобы удовлетворить все потребности украинцев в доступном жилье, его нужно построить втрое больше - минимум 52 млн кв. м. Объем выделенных из бюджета средств также должен утроиться. Но пока это заоблачные суммы. Согласно официальным данным Минрегиона, в 2010 году вместо запланированного 1,03 млрд грн. на программу строительства доступного жилья было выделено всего 100 млн грн. Это цена одного - двух стоквартирних домов в Киеве. При этом средства реально поступили только в сентябре, и освоить удалось только 71 млн грн. Это позволило привлечь еще 180 млн грн средств граждан и 250 млн. грн. всего в строительную отрасль. А вот объемы строительства достаточно противоречивы. Нам удалось найти, как минимум, три различных варианта оценок результатов работы программы в 2010 году. В частности, число «размороженных» проектов варьируется от 23 до 43, количество семей, воспользовавшихся программой - от 405 до 600, а количество квартир, которые будут построены в рамках программы - колеблется от 2,6 до 2,8 тыс. При этом все данные исходят от Минрегиона или Госфонда. И такое противоречие не может не наводить на подозрения. В 2011 году история не намного радужней. В министерстве буквально несколько недель назад отчитались о ходе реализации проекта «Доступное жилье» за три квартала текущего года. За весь год на программу изначально планировалось выделить 1,15 млрд. грн. Но по факту, по состоянию на 10 октября, Минфин перечислил Госфонда содействия молодежному строительству (является исполнителем программы «Доступное жилье») всего 100 млн грн. С гражданами подписано 458 договоров на покупку «льготных» квартир, а объем реально предоставленной господдержки составил 65,1 млн грн. На 2012 год объемы финансирования «доступного жилья» по схеме 30 х 70 «существенно» увеличен - до 200 млн грн. Такой дефицит средств вызывает нездоровый ажиотаж в «очередях». И, как минимум, три компонента коррупционных схем: на этапе поступления в очередь, на этапе продвижения и на этапе получения, собственно, квартиры или кредита. Кроме того, на одном из промежуточных этапов может появиться необходимость осуществить дополнительные «представительские вливания» в чиновников, например, чтобы расчет «нормативной» стоимости квартиры был как можно ближе к реальной рыночной стоимости. Ведь финансирование программы происходит по принципу возмещения части нормативной стоимости строительства, просчитанной Минрегион, а не «на глаз». Корень зла В чем причина недофинансирования программы «доступного» жилья, которое провоцирует злоупотребления и взяточничество практически на всех этапах как достройки? Первая - банальная. В условиях дефицита средств даже на защищенные статьи и на погашение долговых обязательств перед внешними кредиторами, льготные строительства отходят явно дальше, чем на второй или даже на третий план. Жилищные программы в числе первых попадают под сокращение при перераспределении средств как на региональном, так и на общегосударственном уровне. Но нехватка денег нечестным чиновникам на руку, поэтому они учатся довольствоваться малым. А за глаза говорят о том, что деньги на доступное жилье пойдут лишь после того, как от бюджета отпадет присоска в виде Евро-2012. Вторая причина - гипотетическая, но оригинальная. Несмотря на якобы принятую госпрограмму, в стране все еще нет единого и окончательной концепции обеспечения нуждающихся граждан недорогими квартирами. Ведь с госпланом на 2010 - 2017 гг. конкурирует нацпроект «Доступное жилье», инициированный Госагентством по национальным проектам Владислав Каськив. Проект предусматривает возведение «с нуля» так называемых «президентских кварталов» из недорогих материалов на бесплатных площадках с подведенными коммуникациями как минимум в городах миллионниках. Цена квадрата предварительно должна составить 4 тыс. грн. (В «Доступное жилье» от Минрегиона она достигает 8 тыс. грн в Киеве), а общий объем инвестиций - 12 млрд грн. Главный «бонус» для застройщиков - готовая площадка без бюрократических проволочек. Конечно, достраивать уже существующие здания проще, чем строить новые. Но осваивать бюджетные средства, а также оценивать невероятный уровень «благодарности» застройщиков за право участвовать в президентской программе, гораздо «интереснее» в рамках нацпроекта. Поэтому пока руководство страны не даст окончательную «отмашку» относительно того, какое из направлений «приоритетное», вкладывать большие суммы в одну из них бюджет не решается. Не исключено, что рано или поздно Госфонд содействия молодежному строительству жилья и вовсе будет «отлучен» от жилищных программ, поскольку он показал свою низкую эффективность в другом проекте - обеспечение молодежи льготным кредитам. Согласно обнародованным с начала текущего года выводам Счетной палаты, за значительных объемов незавершенного к началу 2011-го строительства, в которое вложены кредитные и собственные средства молодежи в сумме свыше 227 млн ??гривен, не смогли своевременно получить квартиры или вернуть деньги 1 080 молодых семей. Фонд за 2002-2010 годы обеспечил жильем лишь 2,8% таких семей, которые находились на квартирном учете. Сами участники программ нередко жаловались, что задержки с выплатой процентов по займам достигали нескольких месяцев. И заемщики сами вынуждены гасить долги, которые обязалось взять на себя государство. Конечно, значительным фактором в таком положении вещей было недофинансирование программы бюджетом на уровне 790 млн грн. Однако были случаи, когда ошибался сам Фонд: 140 млн грн были вложены в строительство объектов на нулевом уровне. А общий объем средств, оставшихся в недостроях, на начало 2011 года составил 227 млн ??грн. Кроме того, по данным СП, фонд не проводил экспертизы ценообразования молодежного строительства, в результате чего продажная цена квартир, которые реализовывались по льготным программам, была в 1,5 раза выше реальной. Объем злоупотреблений только в 2009 - 2010 гг. составил 190 млн грн. Источник: https://www.comrealty.biz/news_ukraine.php?id_article=208946 Кровельная компания "Вектор-Профи" | 21-11-6140 |
||
|
НАШИ ОБЪЕКТЫ
